Fumaça em Condomínio (Maconha e Cigarro): Guia para Síndicos sobre Conflitos com Vizinhos

O Conflito: Direito de Propriedade vs. Direito ao Sossego e Saúde

A questão da fumaça em condomínios (seja de cigarro, maconha ou outros) coloca em rota de colisão dois direitos: o direito do morador de usar sua propriedade e o direito do vizinho ao sossego, segurança e saúde. O Código Civil (art. 1.336) é claro: é dever do condômino não utilizar sua unidade de maneira prejudicial aos demais. É com base nisso que o síndico deve atuar.

O Foco é a Perturbação, Não a Substância

A abordagem mais eficaz e legalmente segura para o síndico não é discutir a legalidade do que está sendo consumido, mas sim o fato de que a fumaça e o odor estão saindo de uma unidade e invadindo outra. A regra é simples: o que acontece dentro do apartamento não pode interferir no bem-estar do vizinho. Isso vale para fumaça, barulho, vazamentos, etc.

Protocolo de Atuação do Síndico: Passo a Passo para Lidar com a Fumaça

1. Receba e Documente a Reclamação O vizinho incomodado deve formalizar a queixa por um canal oficial (e-mail, app do condomínio), registrando datas e horários do ocorrido. Reclamações anônimas não podem gerar ações formais, mas a identidade do reclamante deve ser mantida em sigilo pelo síndico.

2. Notifique de Forma Impessoal e Educativa Envie uma notificação à unidade reclamada. O texto não deve ser acusatório. Apenas informe que “foi recebido um relato sobre fumaça/odor com origem nesta unidade, o que constitui uma violação ao regulamento interno no que tange ao sossego e saúde dos vizinhos”.

3. Aplique as Penalidades do Regulamento Se a situação persistir após a notificação, o síndico deve seguir o que manda o regimento: aplicar uma advertência e, em caso de nova reincidência, a multa prevista.

4. Considere a Multa por Conduta Antissocial Se o morador ignorar todas as etapas e o problema se tornar crônico, o caso pode ser classificado como conduta antissocial. O síndico pode, com aprovação da assembleia, aplicar a multa mais severa prevista no Código Civil.

Perguntas Rápidas (FAQ)

• E se o uso da maconha for medicinal? O direito ao tratamento não anula o dever de respeitar os vizinhos. O morador precisa encontrar uma forma de consumo que não gere fumaça ou odor que invada outras unidades (ex: óleos, comestíveis).

• O síndico deve chamar a polícia? Não. O papel do síndico é administrativo e baseado no regulamento interno. A decisão de acionar a polícia é do vizinho que se sentir lesado por uma atividade potencialmente ilegal, não do condomínio.

• Proibir fumar na varanda é a solução? É mais eficaz ter uma regra geral que proíba qualquer fumaça ou odor que perturbe a vizinhança, independentemente de onde venha (janela, sacada, porta).

O que não fazer

• Expor os envolvidos: Jamais discuta o assunto em grupos de WhatsApp ou elevadores.
• Acusar sem provas: Aja com base em reclamações formais e documentadas.
• Ser omisso: A omissão do síndico pode gerar corresponsabilidade e agravar o conflito.