Previsão orçamentária do condomínio: guia anual em 7 passos (sem surpresas na taxa)

O que é e por que fazer

A previsão orçamentária é o plano financeiro do condomínio para os próximos 12 meses. Ela define quanto arrecadar, onde investir e quais limites de gasto observar, reduzindo a chance de “surpresas” na taxa condominial.

Antes de começar: junte o histórico certo

• Extratos e balancetes dos últimos 12 meses (ou idealmente 24).
• Contratos e vencimentos: portaria/limpeza, elevadores, manutenção predial, jardinagem, seguros, administradora, internet/telefonia.
• Contas de consumo: água, energia, gás.
• Provisões: fundo de reserva, fundo de obras, revisões obrigatórias (AVCB, SPDA, extintores, limpeza de caixas d’água).
• Inadimplência média e ações de cobrança em andamento.

Os 7 passos da previsão orçamentária

1. Levante o histórico e identifique padrões: Some as despesas por categoria e calcule médias e picos sazonais (ex.: energia no verão). Registre eventos não recorrentes para não inflar a base.
2. Classifique despesas: Fixas (salários, encargos, contratos), Variáveis (consumo, reparos), Sazonais/obrigatórias (laudos, recargas) e Extraordinárias (obras).
3. Projete reajustes e índices: Considere dissídios, IGP-M/IPCA, inadimplência e crie provisões para manutenções.
4. Dimensione fundos: Defina regras para o fundo de reserva e o fundo de obras.
5. Monte três cenários: Base (histórico + reajustes), Conservador (+ consumo/inadimplência) e Otimista (com economias).
6. Valide em assembleia (com transparência): Leve um relatório claro, com premissas e comparativos.
7. Acompanhe mensalmente: Crie um painel de previsto vs. realizado e explique os desvios.

Fórmula prática (base anual → mensal → por unidade)

• Necessidade anual = (soma das categorias com reajustes) + provisões + perda por inadimplência.
• Mensal = necessidade anual ÷ 12.
• Por unidade = mensal ÷ (soma das frações ideais) × fração de cada unidade.

Dica: sempre separe custos recorrentes de projetos. Obras têm início, meio e fim; trate como plano à parte.

10 itens que mais estouram o orçamento (e como prever)

1. Energia em áreas comuns → cronograma de manutenção e automação.
2. Água → inspeção de vazamentos.
3. Elevadores → revisar cláusulas de contrato.
4. Portaria/Limpeza → escala eficiente.
5. Jardinagem → calendário sazonal.
6. Bombeiros (AVCB) → crie provisão anual.
7. SPDA/para-raios → inspeção periódica.
8. Extintores e mangueiras → recarga programada.
9. Bombas e reservatórios → manutenção preventiva.
10. Reparos emergenciais → fundo de contingência.

Como organizar as metas e limites

• Meta de economia por categoria (ex.: -7% em energia com LED).
• Limites de gasto por item (gatilho para cotar/renegociar).
• Cronograma de revisões: trimestral (consumo) e semestral (contratos).

Comunicação com os proprietários (sem ruído)

• Apresente resumo visual (gráficos) e 3–5 bullets de decisão.
• Explique o porquê de cada provisão.
• Publique balancete mensal com variações comentadas.

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