Regras de convivência em condomínio: o que diz o Código Civil (e como transformar lei em prática)

O que a lei estabelece — em 1 minuto

Base legal: o Código Civil (arts. 1.331 a 1.358) disciplina o condomínio edilício; ali estão conceitos, governança e penalidades.

Complemento: a Lei 4.591/64 (Lei de Condomínio) segue em vigor e complementa o Código Civil.

Tradução prática: a Convenção e o Regimento Interno devem “beber” desses dois diplomas — não podem contrariá-los.

Convenção x Regimento Interno (quem faz o quê)

Convenção: “constituição” do condomínio. Define frações ideais, rateio, órgãos (síndico, conselho), quóruns, sanções e regras macro. Direitos (art. 1.335) e deveres (art. 1.336) ajudam a pautar esse texto.

Regimento Interno: manual do dia a dia (uso de áreas, horários, regras de convivência e penalidades previstas). Pode ser alterado em assembleia, conforme quórum da Convenção. AGO anual é obrigatória para orçamento e contas (art. 1.350).

Direitos & deveres essenciais do condômino

Direitos (art. 1.335):

• Usar e dispor livremente de sua unidade;
• Usar as áreas comuns conforme a destinação, sem excluir os demais;
• Participar e votar nas assembleias, estando quite.

Deveres (art. 1.336):

• Contribuir com as despesas (na proporção da fração ideal, salvo disposição em contrário);
• Não comprometer a segurança da edificação;
• Não alterar a fachada;
• Usar sem prejudicar sossego, salubridade e segurança.

Em caso de atraso, a lei prevê juros de 1% a.m. e multa de até 2% sobre o débito.

Conduta antissocial (art. 1.337): comportamentos reiterados podem ensejar multa agravada (até 10x a cota) por deliberação de ¾ dos condôminos.

Síndico: funções que precisam estar no papel

O art. 1.348 lista as atribuições: convocar assembleias, representar o condomínio, elaborar o orçamento anual, zelar pela conservação e prestar contas. A Convenção e o Regimento devem “traduzir” esses verbos em rotinas, prazos e indicadores.

E se o síndico falhar?

A destituição é possível por maioria absoluta em assembleia especialmente convocada (art. 1.349).

Assembleias: como a lei vira decisão

Obrigatória (1x ao ano): orçamento, contas, eventuais eleições e ajustes no Regimento (art. 1.350).

Quem convoca: o síndico; se ele não convocar, ¼ dos condôminos pode fazê-lo (art. 1.350, §1º).

Dica de ouro: descreva claramente a pauta no edital. Fora da pauta, sem deliberação válida.

Multas e sanções sem dor de cabeça (e sem nulidade)

• Tipifique comportamentos no Regimento: ruído, uso indevido de áreas, danos, reiteradas infrações.
• Vincule cada conduta a penalidade prevista (advertência, multa), respeitando os limites do art. 1.336, §2º (até 5x a cota para infrações aos incisos II a IV) e do art. 1.337 (até 10x para antissocial).
• Prove: notificação escrita, fotos, vídeos, relatórios.
• Delibere quando a lei exigir quórum específico (ex.: antissocial).

Passo a passo para (re)escrever regras alinhadas à lei

1. Audite o que existe: Convenção e Regimento estão coerentes com CC e Lei 4.591/64?
2. Crie um mapa de temas: silêncio, reformas, obras, pets, áreas comuns, locação por temporada, comunicação, segurança.
3. Especifique quóruns e fluxos (como convocar, como notificar, como recorrer).
4. Traduza os artigos legais em procedimentos: quem faz, quando, onde registrar.
5. Valide em assembleia (pauta, edital, ata, lista de presença).
6. Comunique: cartilhas, murais, app, placa de regras nas áreas mais sensíveis.
7. Monitore e revise anualmente (leve à AGO ajustes necessários).

Perguntas rápidas

A Convenção pode restringir voto de inadimplente? Sim, o art. 1.335, III condiciona o voto à quitação das obrigações. Atenção: direito de uso das áreas comuns não pode ser cortado por inadimplência.

Quem decide a mudança no Regimento? A assembleia, nos quóruns previstos na Convenção e na lei (leve o tema claramente na pauta).

Podemos aumentar a multa “porque sim”? Não. Respeite os tetos legais (2% para atraso; até 5x para infrações aos deveres; até 10x para antissocial) e o rito de deliberação.

Modelo de cláusulas que ajudam no dia a dia (inspiração)

• Silêncio e convivência: horários, gradação de penalidades e canal para mediação.
• Reformas internas: exigência de ART/RRT quando aplicável, comunicação prévia e horário de obra.
• Uso de áreas comuns: regras por espaço (piscina, salão, garagem) em linguagem simples, com placas.
• Comunicação oficial: app/e-mail como meios preferenciais, prazos de resposta e guarda de atas.
• Segurança: controle de acesso, visitantes, entregas e política de “nada de carona no portão”.

Dica de governança: vincule cada regra a um artigo do CC ou à Lei 4.591/64. Fica pedagógico e reduz contestações.

Conclusão

A lei dá o norte; quem transforma isso em convivência saudável é o trio Convenção + Regimento + Rotina. Regras claras, punições proporcionais e comunicação constante evitam conflitos e processos — e tornam a gestão muito mais leve.

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